リバースモーゲージ（「reverseリバース（逆、反対）」「mortgageモーゲージ（抵当権）」）とは、契約者（借入人）が、自宅（土地・建物）を担保にして金融機関等から生活資金等を借り入れ、契約期間中は毎月利息分のみを支払い、契約者が亡くなった後、相続人等が担保になっていた不動産（契約者の自宅）を売却して借入金を一括で返済する仕組みをいいます。主に、老後生活資金の確保や、自宅をリフォームする際などに活用されています。

リバースモーゲージは、自宅不動産を担保にして契約者が融資を受ける仕組みなので、所有権は金融機関には移転せず、契約者はこれまで通りに自宅に住み続けることができるというメリットがあります。また、「ノンリコース（非遡及）型」の場合、不動産売却額が借入額を下回った場合でも、相続人に金銭負担がかからないものもあります。

他方、リバースモーゲージには、①金利上昇リスク、②長生きリスク、③不動産価格下落リスクという３大リスクがあります。

①金利上昇リスクとは、リバースモーゲージでは変動金利型のものが多く、契約期間

中に金利が上昇した場合、利息分の返済負担が増えてしまうリスクがあります。

②長生きリスクとは、存命中にローンの受取総額が融資限度額に達した場合は、元金と利息を一括返済しなければならないというリスクをいいます。

③不動産価格下落リスクとは、リバースモーゲージの融資額は、契約時の不動産の担保評価額に応じて決められます（金融機関によって異なる。概ね公示地価や売買実勢価格（時価）の60～80％）が、契約後は一定期間ごとに担保価値を見直し、評価額が下落した場合、融資限度額が下げられるリスをいいます。

なお、融資限度額については、金融機関によって異なり、不動産担保評価額の50～80％が目安とされています。

リバースモーゲージを契約していた場合、契約者死亡による相続開始時において、担保不動産の時価及び借入金累計額が相続財産に含まれます。したがって、相続税の課税対象になるのは、当該担保不動産相続税評価額から借入金累計額を控除した残額ということになります。

リバースモーゲージは、老後生活資金等の確保のための一つの方法ですが、ご自分にとってどのような方法が望ましいのか判断がつかない方も多いと思います。

当社では、生前の相続対策と併せて老後生活資金対策についてのご相談もお受けしております。まずはお気軽にご相談ください。

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代表　伊積　研二