本年10月１日に、改正された住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（以下、「住宅セーフティネット法」）が施行されました。住宅セーフティネット法とは、高齢者、障害者、子育て世帯、被災者、低額所得者などの「住宅確保要配慮者」（以下「要配慮者」）が賃貸住宅に円滑に入居できるよう、民間賃貸住宅の供給を促進するための法律です。今後、高齢者の増加等により要配慮者の増加が見込まれています。しかし、要配慮者への賃貸借契約については、賃貸人の視点からみれば、賃借人である要配慮者の孤独死や死亡時の残留物処理、家賃滞納等についてリスクが伴います。そこで、改正法では、賃貸人及び要配慮者が安心して住まいを提供及び確保できるよう、主に次の３点について改正がなされましたので、簡潔にご紹介いたします。

改正内容の概要については次のとおりです。

１．大家（賃貸人）と要配慮者（賃借人）の双方が安心して利用できる市場環境の整備

①「賃貸借契約が相続されない」仕組みの推進

通常賃借権は相続されますが、この仕組みでは賃借人の死亡時まで賃貸借契約が継続し、死亡時に契約が終了する終身建物賃貸借の認可手続を、住宅ごとの認可から事業者（賃貸人）の認可へと簡素化します。これにより、大家側は、賃借人死亡時に契約解除のための相続人探しが不要となり、次の契約までの手続きをスムーズに進めることができるようになります。

②「残置物処理に困らない」仕組みの推進

入居者死亡時の残置物処理を円滑に行うため、居住支援法人の業務に、入居者からの委託に基づく残置物処理を追加します。例えば、単身高齢者（60歳以上）が賃借人の場合等の利用が想定されています。

③「家賃の滞納に困らない」仕組みの創設

要配慮者が利用しやすい家賃債務保証業者を国土交通大臣が認定します。住宅金融支援機構（JHF）の家賃債務保証保険により、認定家賃債務保証業者の要配慮者への保証リスクが低減されます。

④「入居後の変化やトラブルに対応できる」居住安定援助賃貸住宅（以下「居住サポート住宅））による大家の不安軽減

居住支援法人等が、要配慮者のニーズに応じて、安否確認、見守り、適切な福祉サービスへのつなぎを行う住宅（居住サポート住宅）の供給を促進します。入居する要配慮者は、認定保証業者が家賃債務保証を原則引受けします。

２．居住支援法人等が入居中サポートを行う賃貸住宅の供給促進

居住支援法人等が大家と連携し、要配慮者のニーズに応じて、①日常の安否確認・見守り（ICT等による安否確認、訪問等による見守り）、②生活・心身の状況が不安定化した際の福祉サービスへのつなぎを行う住居（居住サポート住宅）の創設、供給促進が予定されています。

３．住宅施策と福祉施設が連携した地域の居住支援体制の強化

国土交通大臣及び厚生労働大臣が共同で基本方針を策定します。また、市区町村による居住支援協議会設置を促進（努力義務化）し、住まいに関する相談窓口から入居前・入居中・退去時の支援まで、住宅と福祉の関係者が連携した地域における総合的・包括的な居住支援体制の整備を推進します。

このように、住まいの確保にお困りの方と大家さんの双方により安心できる制度が開始されます。この改正によって、皆が安心して暮らせる社会になることを期待します。

なお、本制度の詳細については、「国土交通省　住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について」をご参照ください。

ワンストップ相続のルーツ

代表　伊積　研二