リバースモーゲージ（「reverseリバース（逆、反対）」「mortgageモーゲージ（抵当権）」）とは、契約者（借入人）が、自宅（土地・建物）を担保にして金融機関等から生活資金等を借り入れ、契約期間中は毎月利息分のみを支払い、契約者が亡くなった後、相続人等が担保になっていた不動産（契約者の自宅）を売却して借入金を一括で返済する仕組みをいいます。主に、老後生活資金の確保や、自宅をリフォームする際などに活用されています。

リバースモーゲージは、自宅不動産を担保にして契約者が融資を受ける仕組みなので、所有権は金融機関には移転せず、契約者はこれまで通りに自宅に住み続けることができるというメリットがあります。また、「ノンリコース（非遡及）型」の場合、不動産売却額が借入額を下回った場合でも、相続人に金銭負担がかからないものもあります。

他方、リバースモーゲージには、①金利上昇リスク、②長生きリスク、③不動産価格下落リスクという３大リスクがあります。

①金利上昇リスクとは、リバースモーゲージでは変動金利型のものが多く、契約期間

中に金利が上昇した場合、利息分の返済負担が増えてしまうリスクがあります。

②長生きリスクとは、存命中にローンの受取総額が融資限度額に達した場合は、元金と利息を一括返済しなければならないというリスクをいいます。

③不動産価格下落リスクとは、リバースモーゲージの融資額は、契約時の不動産の担保評価額に応じて決められます（金融機関によって異なる。概ね公示地価や売買実勢価格（時価）の60～80％）が、契約後は一定期間ごとに担保価値を見直し、評価額が下落した場合、融資限度額が下げられるリスをいいます。

なお、融資限度額については、金融機関によって異なり、不動産担保評価額の50～80％が目安とされています。

リバースモーゲージを契約していた場合、契約者死亡による相続開始時において、担保不動産の時価及び借入金累計額が相続財産に含まれます。したがって、相続税の課税対象になるのは、当該担保不動産相続税評価額から借入金累計額を控除した残額ということになります。

リバースモーゲージは、老後生活資金等の確保のための一つの方法ですが、ご自分にとってどのような方法が望ましいのか判断がつかない方も多いと思います。

当社では、生前の相続対策と併せて老後生活資金対策についてのご相談もお受けしております。まずはお気軽にご相談ください。

ワンストップ相続のルーツ

代表　伊積　研二

大切な「我が家」や「実家」が空き家になってしまうのはなぜでしょうか。

空き家になる原因は、「我が家」や「実家」の所有者が高齢となり施設等に入居し、誰も住まなくなった状態が続いてしまった、「実家」の所有者が亡くなった後、遺言がなく遺産分割協議では誰が引き継ぐか話し合いがつかないなど、様々な原因が考えられます。特に後者の場合、ご家庭の事情が複雑に絡み合い、遺産分割協議では話がまとまらず、家庭裁判所で遺産分割調停・審判を経て紛争が長期化し、「実家」の所有者が決まらないままというケースもあります。

不動産は、金融資産とは異なり、使われてこそ価値が維持されるという特徴があります。例えば、家屋であれば、定期的な換気や掃除などの管理をすることで、住まいとしての一定の価値が保たれます。また、一戸建てであれば、庭木や雑草の管理、塀や外構の安全管理も必要です。

もし、「我が家」や「実家」が放置状態である場合、このような定期的な管理が行き届かず、家自体が傷み、周りの人に迷惑をかけてしまう可能性もあります。想い出の詰まった「我が家」や「実家」をそのような状態に陥らせることは、所有者や家族にとって悲しいことだと思います。

では、「我が家」や「実家」を空き家にしないためにはどのような方法があるでしょうか。

それは、人と同様、「我が家」や「実家」も、終活をする必要があります。

大まかには次の点がポイントとなります。

まず、はじめに公的資料等により、土地や建物の現状を知ることが大切です。

次に、所有者が終の棲家をどうしたいのか、という点も含めて家を誰かに遺したいのか、生前に売却して金融資産にするなどの検討をすることも大切です。

最後に、「我が家」をどうしたいのか、ということを書面にしておく、具体的には遺言書を作成することで、ご自分が亡き後の「我が家」のことを記しておくことが大切です。

そして、ご検討にあたっては、ご自分のお気持ちを相談できる人を見つけることが大変重要です。

当センターでは、このような「我が家」や「実家」のお困りごとについて、信頼できる不動産や税理士等のエキスパートと一緒に総合的に検討し、解決のお手伝いをさせていただいております。

具体的な対策をご希望の方は、まずはお気軽に当センターまでご相談ください。

ワンストップ相続のルーツ

代表　伊積　研二

相続税の基礎控除3,000万円＋(600万円×法定相続人の数)については、多くの皆さまがご存知と思います。他方、相続対策というと、具体的に何をすればいいのか、何から始めればいいのかと悩み、何も手についていない状態の方も多いのではないでしょうか。

では、そもそも何のために相続対策をするのでしょうか。財産の価額が相続税の基礎控除額を超える方が、相続税のことを心配して対策をされるのでしょうか。それとも、子どもたちが争わないようにしたいという思いから、または子どもの誰かから頼まれて対策をされるのでしょうか。

相続対策に取り組むきっかけは、例えば、死につながりそうな病気になったタイミング、身内の死を経験したタイミング、家族から頼まれたタイミング等、様々だと思います。

他方、老後対策というと、相続対策よりも先に考える方が多いのではないでしょうか。

老後対策といえば、例えば、自分の老後の負担（経済的・心理的）を子どもにかけたくないというお考えから、お金のことや終の棲家について検討し始める方が多い印象を受けます。多くの方は、「自分のことについては、できるだけ最期まで自分でしたい」というお考えに基づいて検討し、実行されています。

相続対策といえば、まず節税対策が思い浮かびますが、その他、遺産分割で子どもたちを争わせたくない、相続でたくさん財産を残してあげたい等、「自分が亡き後も家族の幸せが続いて欲しい」「家族や周りの人が困らないようにしてあげたい」というお考えに基づいて対策をされる方が多いです。

人は必ず、老いて、亡くなります。そして、それがいつなのかは、人それぞれです。

そして、老後対策も相続対策も、よりよい未来（老後、自分亡きあとの家族の幸せ）のために、事前に対策ができるものです。自分の未来をどのようにしたいのか、前向きに生きるためにも、このような対策を検討し、実行することはとても大切なことだと思います。

そして、対策はお元気なうちに早めに取り組まれるのが得策です。必ず訪れる老・死の問題について、早めに検討することは、より多くの選択肢があり有利です。

例えば、令和13年（2031）年以後に相続が開始する場合、相続開始前7年以内の贈与については、贈与時の価格が相続財産に加算されることになります。したがって、相続対策の1つとして特に暦年贈与をお考えの場合には、早めに取り組まれた方が有利です。

具体的に老後対策や相続対策をご検討の方は、お気軽に当センターまでご相談ください。

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代表　伊積　研二

遺言書の作成と聞くと、「まだ元気だからそんなこと考えるの早い」と、自分の死について考えるのは消極的な方が多いのではないでしょうか。

他方、災害については、日ごろから意識して少しずつ準備されている方が増えているように感じます。もうすぐ熊本地震発生から10年になりますが、毎年のように全国各地で地震や大規模火災などが起きており、備えの必要性を改めて感じます。

実は、「人の死」もいつ起こるのかわからないものです。災害も人の死も、未来に起こりうるものという意味では共通します。両者とも、物心共に準備しているかどうかで結果が違ってくるのではないでしょうか。そのように捉えると、自分の死について考えることは、年齢に関係なくとても重要なことだと思います。なお、遺言書作成時に認知症と診断されている方は、遺言書の作成ができませんので、お元気なうちに取り組まれることをお勧めいたします。

人はある程度年齢を重ねるうちに、様々な財産を形成しています。それらをどうするのか、具体的には、まず今後どのように生きていきたいのか、次にそのために今ある財産をどのように活かすのか、最後に誰に何を遺すのかを考えておくことは、その後の人生を前向きに生きるきっかけつながるのではないかと思います。

では、なぜ遺言書の作成が大切なのか。それは、遺言は自分と家族や社会への究極のメッセージだと言えるからです。遺言書は財産についてのことを主に書きますが、誰に何をどのように遺したいのか、死後にその考えを家族に伝えることができます。

また、遺言書は何度でも作成することができます。自筆証書遺言であれば手軽に作成することができます。しかし、遺言書は、民法上の一定のルールに従って作成される必要があります。したがって、安心を確保する観点から、費用はかかりますが公正証書遺言の作成をお勧めいたします。

さらに、ご自分の死後、ご家族が揉めてほしくないとお考えの方は、遺言作成にあたりひと工夫することが必要です。遺言書作成に関しては、ご家族状況や財産の内容によって考慮すべきポイントが異なってきます。ご自分の老後生活と併せて、満足できる遺言書作成をご検討の方は、当センターにお気軽にご相談ください。

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代表　伊積　研二

昨年12月26日、令和8年度税制改正大綱が閣議決定されました。このうち、今回の相続ニュースでは、貸付用不動産の評価方法の適正化についてご紹介いたします。

今回、相続税法の時価主義（相続税法第22条；財産の評価を原則として相続・贈与発生時点（課税時期）の時価で行う原則。）の下、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との乖離が生じている実態を踏まえ、その取引実態等を考慮した見直しが行われます。

①　被相続人等が課税時期前５年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金銭によって評価する。

（注）「課税時期における通常の取引価額に相当する金銭」については、課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等した貸付用不動産に係る取引価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができることとする。

②　不動産特定共同事業契約又は信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産については、その取引の時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。

（注）「課税時期における通常の取引価額に相当する金銭」については、課税上の弊害がない限り、出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等、事業者等が把握している適正な売買実例価額又は定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して求めた金額によって評価することができることとする。ただし、これらに該当するものがないと認められる場合には、上記①に準じて評価（取得時期や評価の安全性を考慮）する。

なお、上記の改正は、令和９年１月１日以後に相続等により取得する財産の評価に適用されます。ただし、上記①の改正については、当該改正を通達に定める日までに、被相続人等がその所有する土地（同日の５年前から所有しているものに限る。）に新築をした家屋（同日において建築中のものを含む。）には適用されません。

この改正により、相続開始前5年以内に取得または新築された貸付用不動産については、取引価額等を基礎とした時価により評価されることになります。したがって、相続対策としてのアパートなどの資産の取得等は、できるだけ早めに取り掛かり、長期間保有することで節税効果が得られることになります。

相続対策を行う際には、できるだけ早く取り組むことが得策です。どのような対策が有効かについては、家族構成や資産状況により異なってきます。まずはお気軽にご相談ください。

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